“3条红线”政策，加上内房巨人恒大(03333.HK)陷财务危机，打破了“大的不能倒”的神话，加上多间内房企业亦相继陷入财困，影响所及，连由母体分拆出来的物管股，在有部份人士忧心分拆的原因是否为母企日后解困情况下，物管股不再是市场最受宠幸的，高估值亦不再矣﹗
2021年上市的逾十间物管股，较2020年的18间为少。成功上市的他们，惜后劲不继。截到今日止，除了朗诗绿色生活(01965.HK)，其他的都破发了﹗
金茂服务(00816.HK)是中国金茂(00817.HK)旗下物管平台，自今年2月通过联交所的上市聆讯后，金茂服务终于今日起招股，每股发售价7.52至8.14港元，一手500股，每手入埸费4111港元，预计3月2日截止认购，3月10日主板上市。中金及汇丰为联席保荐人。
金茂服务实力如何﹖金茂服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商，管理住宅物业、商业物业组合主要包括写字楼及购物中心，以及公共物业(如学校、政府设施及其他公共空间)，管总建筑面积约为2320万平方米。根据中指研究院的资料，2020年按在管建筑面积及总收入计，公司占中国物业管理市场的市场份额分别约为0.07%及0.15%。
截至2021年9月30日九个月，金茂服务收入10.5亿元人民币，按年升57.6%，毛利率为29.6%，盈利约1.1亿元人民币。
假设每股发售价7.83港元，集资估计筹得约7.29亿元，约55%将用于有选择地物色与从事物业管理、城市运营服务及/或社区运营的公司的战略投资及收购机会；约22%用于升级智慧管理服务系统及智慧社区及智慧城市解决方案的发展；约13%将用于进一步开发社区增值服务，约10%将用于营运资金及一般企业用途。
金茂服务引入五名基石投资者，合共认购约6.46亿元股份，共认购8254.35万股，占总发售股份81.4%。五名基石投资者包括东方雨虹(002271)董事长李卫国旗下香港私人投资管理Keltic、康力电梯(002367)、科顺股份(300737)控股股东陈伟忠、中国联塑(02128.HK)旗下富汇资本，以及陶勤旗下千合基金。
金茂服务上市，对于中国金茂来言，确实好事，不过，这“喜事”相信不会令每位中国金茂股东都高兴，因为根据招股书，中国金茂宣布向于2月23日名列公司股东名册的合资格股东分派1.91亿金茂服务股份，合资格股东于记录日期每持有66.2股股份将获分派一股金茂服务股份。
中国金茂现时每手交易单位为2000股，上述分派比率，要持有8手中国金茂的小股东，才能获分派一手，若手上只有几手，又不想加码，那就只收取到金茂服务的碎股，最后难免以折让出售。
在波动市，物管股还是认购新股的必然选择吗？资深股评家邓建初表示，投资物管股除了要留意公司本身管理物业的质素、市盈率等，也要了解母公司的资金流、负债等事宜。以中国金茂的股东包括央企中国中化，这一点也可以说是一个买点。
