真灼财经2023年8月31日讯，招商局商业房地产投资信托基金（01503.HK），宣布截至2023年6月30日止六个月之中期业绩。
由于租金收入按年急增50.8%至人民币217.4百万元，带动招商局商业房托基金于报告期间的收益总额为人民币238.0百万元，较2022年同期增加约人民币63.0百万元。包括根据每基金单位分派承诺收到的现金付款，报告期间的每基金单位中期分派为0.0475港元（相当于人民币0.0435元）。按2023 年6 月30 日基金单位收市价1.82 港元计算，相当于按年计算的分派收益率为5.2%。
于2023年6月30日，基金单位持有人应占资产净值为人民币3,553百万元，或每基金单位人民币3.15元，相当于根据人民银行于 2023年6 月30 日公布的汇率中间价计算的每基金单位3.42港元，于2023年6月30日基金单位的收市价1.82港元较每基金单位的资产净值折价46.8%。
业务表现
于报告期内，整体物业组合的出租率由83.2%下降至79.3%，下降了3.9 个百分点。这主要是由于花园城进行装修改造工程拖低了物业组合的整体出租率，而写字楼的平均出租率则保持相对稳定。租金收入为人民币217.4百万元，与2022年同期相比大幅增加 50.8%。若不考虑2022年6月30日收购的招商局航华科贸中心的收入，租金收入则增加人民币17.3百万元，增幅12%。
蛇口网谷物业的租金收入涨幅最为显著。科技大厦的租金收入增加人民币9.8百万元（47.8%），科技大厦二期的租金收入增加人民币7.2百万元（35.6%）。数码大厦的租金收入增加人民币13.2百万元（112.8%）。租金收入大幅增长主要由于2022年向租户提供租金减免。然而，新时代广场及花园城的经营状况有较大下滑。与乙级写字楼相比，新时代广场更容易受到深圳甲级写字楼供过于求以及需求大幅萎缩的影响，其租金收入从人民币57.1百万元下降至人民币53.2百万元，降幅为6.8%。至于花园城，尽管在报告期间没有为租户提供租金减免，其租金收入仍下降25.9%。租金收入大幅下降乃由于南区及中区升级改造期间出租面积暂时减少。
新时代广场
受到中国经济低迷以及深圳甲级写字楼供过于求的影响，新时代广场的出租率不如预期，从2022年年底的84%下降至2023年6月30日的79.9%。为保出租率稳定，新时代广场在新租约的现时租金上做出了让步，现时租金下降了人民币6.5 元/平方米至人民币177.9元/平方米。
数码大厦、科技大厦及科技大厦二期
由于没有提供租金优惠，数码大厦的现时租金在报告期间保持稳定，然而其出租率自85.9%下降3.1个百分点至82.8%。科技大厦作为由重大租户（深圳前海蛇口自贸区医院）整体承租的写字楼，表现依旧亮眼，其保持着100%的出租率，现时租金也较2022年12月31日上涨了人民币2.6元/平方米至人民币132.4元/平方米。科技大厦二期同样表现良好。较2022年12月31日相比，其出租率上升0.7 个百分点至91.2% 的同时，现时租金上涨人民币5.1元/平方米至人民币125.2元/平方米。
招商局航华科贸中心
由于采取了较灵活宽松的租赁策略，招商局航华科贸中心实现了出租率上升6.7个百分点，达到了自收购以来的最高位76.7%。然而这些较低租金的租赁拉低其现时租金下降人民币6.0元/平方米至人民币313.3元/平方米。而租金下降的趋势与北京其他甲级写字楼市场的情况一致。
花园城
2023年，花园城分区域封闭进行装修改造，上半年部分商铺离场，受此影响，出租率下跌至53.2%。同时，其现时租金较2022年12月31日下降人民币9.2元/平方米至人民币171.9元/平方米，主要原因是适当降低了完成装修区域的租金，以吸引新租户。管理人招商局置地资管有限公司（「管理人」）预计在年底完成装修改造工程后，花园城的出租率将快速回升至更高的水平。预期其现时租金会逐渐恢复。
展望
市场普遍预期美联储的加息步伐将大幅放缓并可能逐步收敛，但预期高利率环境仍将持续一段时间，这将继续对经济活动、物业估值等产生抑制作用。在商业物业市场中，因过去3 年疫情而积压的众多新开发项目现正进入市场。一些开发商积极推进项目入市，短期内供应预计增加，为租金及出租率带来压力。
管理人将积极管理旗下物业，不断提升服务质量及设施管理，致力于为租户提供卓越的经营和工作环境。花园城的资产提升计划是一个重点项目，目前已临近尾声。管理人相信，在完成全面的提升工程后，花园城能为访客及附近居民提供优质的消费体验，并最终达至更高的租金水平。此外，深圳地铁12号线的开通使到访花园城更为便捷，更多优质品牌表示有意进驻。花园城的崭新面貌及焕然一新的商铺预期将带动商铺客流量及提升消费至全新水平。
通过积极的资产和负债管理，管理人希望继续为基金单位持有人创造更高的收益，为基金的稳健增长助力。管理人持续探索降成本，增效益的机会，藉以优化招商局商业房托基金的资产负债表。于本年8月，管理人完成了招商局商业房托基金一笔人民币24亿的贷款置换，此笔贷款的利率下降了62个基点，从3.55%下降到2.93%，相当于每年为房托基金节省约人民币1,500万元的利息费用。同时，管理人持续在市场探索投资机会，冀望在市场震荡期间，能挖掘优质的投资机会，为招商局商业房托基金未来的发展提供良好的基石。
