万物云：民营房企大佬终于行动，拆分旗下物管公司上市，是否行业见底的信号？

尽管错过了物管股上市高潮的2020年，但万科旗下的物管公司万物云，今年上半年来上市步伐加快，仍然受到了市场的足够关注。

本周一（7月18日）晚间，万科企业(00022)发布公告称，分拆万物云境外上市获得证监会核准，可发行不超过约1.81亿股H股，完成发行后到香港联交所主板上市。千呼万唤始出来。

近年来港股市场物管股的行情走势仿佛过山车，涨跌之间仿佛一阵风，来去匆匆。

2019、2020两年里物管股持续上涨，到2021上半年顶部震荡。大量房企选择在2019和2020年将自己旗下的物管公司拆分上市，彼时市场对物管公司往往给出较高估值。像2018年上市的碧桂园服务，在2021年初的时候市盈率甚至高达100多倍。

2020年底“火线IPO”的融创服务，在2021年初的时候市盈率甚至飙到200多倍。

当然，过高的估值难以为继，为接下来的自由落体式下落埋下伏笔。2021年下半年开始物管股集体下跌，到今年跌势维持。如今融创暴雷，其旗下物管股的PE跌到6x多，而碧桂园服务的PE也只剩14倍。

至于万科为何在此时，而不是更早的时候将自己旗下的物管股拆分上市，去谋求一个更高的估值？对此，管理层的考量应该更多的是在业务发展自身的需求上面。

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。”在2021年度业绩发布会上郁亮如是说。事实上，早在2021年11月6日，万科就首次宣布拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。

反过来讲，公司选择在市场底部IPO，估值偏低，对于投资者而言就是一个难得的机会了。万物云的上市，对当下哀鸿遍野的房地产以及物业板块或许可以起到提振作用。

根据万物云聆讯资料显示，公司三大业务板块分别为（1）社区空间居住消费服务、（2）商企和城市空间综合服务、以及（3）AIoT及BPaaS解决方案服务。2021年实现主营收入237.05亿元，三大板块对应收入分别为131.61亿元、86.93亿元、18.50亿元，占营业收入的比重分别为55.5%、36.7%和7.8%。

公司2011年到2021年，收入规模增长超过16倍，CAGR超过30%。2019年-2021年三年间CAGR仍然高达27.88%。

万物云2021年来自一线城市及中国香港、新一线城市、二线城市的收入占比合计约93.1%，布局聚焦在二线城市及以上。截至2021年末，其在管住宅物业建筑面积约为6.6亿平方米，仅次于碧桂园服务。

在商业服务和城市服务领域，万物云董事长朱保全寄予厚望，希望万物云能够成为行业的标杆。科技、云服务也是万物云未来重仓投资的方向。