凯基证券：万物云（02602.HK）新股简介 投资评级中性

万物云是一家物业管理服务提供商同时以AIot及BPaaS技术整合小区、商企和城市空间形成新业务体系，并达至企业另一增长模式。即使在物管方面，万物云事实上市占率亦是名列前矛，以 2021 年收入计排名第一，占有 4.28%的市场份额。

万物云有别于其他物管公司，其一直积极扩大客户群吸引多背景多元化的客户其中包括不同行业，力求减少对房地产开发商的依赖。甚至由 2018 年起，由房地产物管拓展至提供「城市管家」方案，为城市空间公共资源及公共设施的管理、协调及服务运营。

在管面积方面，万物云在住宅物业服务对于母企及联营企业依赖性不高，以 22 年头一季数据显示关联企业及独立第三方各占五成。1Q22 在管面积有达 6.7 亿平方米较 20 年增加 34.7%。在提供商企及城市空间的综合服务中，85%在管面积来自第三方，1Q22 年在管面积较 20 年增长达 71%至 1.35 亿平方米。

在财务方面，今年头三个月收入按年增 44%至 68.5 亿元人民币，增速较 21 年全年增速 31%为快，但在毛利方面则由 21 年的 17%下降至 14.5%，对比同业毛利率为低，因此毛利率会否进一步下跌将为其一关注点。另外，在收入来源方面，万物云积极分散收入来源，小区服务由 19 年的 63.4%降至 1Q22 的 57.1%、以商企收入贡献则由 30.8%提升至 35.6%。以及有高达 8 成收入来源自独立第三方，对万科依赖性为低。另外，AIoT 及 BPaaS 服务收入占比由 5.8%提升至 7.3%，远程运营解决方案未来将有助企业带动收入增长。

基石投资者方面，万物云引入淡马锡、瑞银及中国诚通等知名机构投资者。

万物云以 28-32 倍的 21 年市盈率上市，在同业比较中，属高水平。即使如招股中所致万物云未受内房事件所影响，但鉴于现时市场对新股市场热度不高，大市交易依然疲弱，上望空间可能有限。中性

凯基证券分析员: 叶晋宜