众安智慧生活（02271.HK）新股简介 投资评级「中性」

众安智慧生活(下称众安生活)是位于杭州，深植于浙江省及长江三角洲地区，且信誉良好的综合物业管理服务提供商。众安生活是众安集团的子公司，而众安生活的在管物业大部份都是余下集团旗下的发展项目。

众安生活自 1998 年起向余下集团提供物业管理服务，截至2022 年 12 月 31 日，合共管理余下集团或其合营企业及联营公司开发的 42 个物业项目，在管总建筑面积约 6.9 百万平方米，分别约占在管项目及在管建筑面积总数 44.2%及54.0%。截至 2022 年 12 月 31 日，余下集团或其合营企业及联营公司开发的已订约但未交付项目的总建筑面积约为6.6 百万平方米，一般预期将于未来一至三年内向众安生活交付作管理。于 2022 年，众安生活的物业管理服务收入中有约 71.5%来自余下集团开发的物业项目。

众安生活的收入由 2020 年的人民币 230.7 百万元增加至2022 年 的人 民 币 319.7 百万 元， 复合年 增长 率约 为17.7%。毛利由 2020 年的人民币 86.8 百万元增加至 2022年的人民币 116.3 百万元，复合年增长率约为 15.8%。净利润由 2020 年的人民币 47.0 百万元增加至 2022 年的人民币50.9 百万元，复合年增长率约为 4.0%。在管物业的总建筑面积由截至 2020 年 12 月 31 日的约 10.8 百万平方米增加至截至 2021 年 12 月 31 日的 11.8 百万平方米，并进一步增加至截至 2022 年 12 月 31 日的 12.8 百万平方米，复合年增长率为 8.9%。

截至最后实际可行日期，众安生活的三条主要业务线主要覆盖长江三角洲地区及中国的合共八个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省、江苏省、湖北省、云南省及广东省。长江三角州地区为中国经济较发达地区之一，城市化率及人均年可支配收入高于中国国家水平且该地区于城市数字化基础设施方面处于国家级领先水平，因此，长江三角洲地区一直并将继续作为众安生活发展的重点。

现时众安生活的上市时市盈率落在 10.9- 13.6 倍。与同业相比为合理水平。自去年底内地采取积极措施支持房地产行业，不过预计行业复苏之路仍崎岖不平。内房前景对众安生活的业务增长带来不确定性，故此我们给予中性的认购评级。

招股详情

行业：物业管理

上市类别：主板

主要股东：施中安(75%)

发售股份数目(百万股)：126.7

招股价(港元)：1.18-1.48

发售所得款项(亿港元)：1.5-1.87

配售发售股份数目(百万股)：114.0

公开发售股份数目(百万股)：12.7

FY22 净利润(百万人民币)：50.8

FY22 市盈率(倍)/PE：10.9-13.6

总市值(亿港元)：5.98-7.49

发行股份总数(新股+现有股份) ) (亿股)：5.06

备考调整后每股资产净值(港元)：0.38-0.45

交易单位(股)：2000

保荐人：招商证券、华泰国际

时间表

开始登记日期：2023 年 6 月 30 日

截止登记日期：2023 年 7 月 11 日

公布申请结果：2023 年 7 月 17 日

退回支票日期：2023 年 7 月 17 日

股份买卖日期：2023 年 7 月 18 日

凯基证券分析员：谭美琪