西安经发物业股份有限公司（01354.HK）新股简介 投资评级「中性」

公司为一家陕西省国有综合城市服务及物业管理服务提供商，业务遍及中国西北部。根据中指院的资料，按截至2023年12月31日的陕西省在管建筑面积计，公司占市场份额约1.8%，于2023年在陕西省运营的物业管理服务提供商中排名第三。截至最后实际可行日期，公司的业务覆盖西安、铜川、韩城及石河子。

截至2023年12月31日，公司已订约向中国149个项目提供公共物业管理服务、基础住宅物业管理服务及基础商业物业管理服务，总合约建筑面积为15.0百万平方米及在管总建筑面积为14.6百万平方米。2021年至2023年的复合年增长率为16.0%。

公司收入贡献最多的分部是城市服务，以2023年计估总收入的60.9%。公司主要向政府机构和公共机关提供城市服务，以改善当地环境和当地居民的生活体验。公司的城市服务主要包括公共物业管理服务、城市环卫服务及城市增值服务等。而集团的大部份收益都是来自独立第三方开发的项目，而的收益比例也持续按年上升，于2021年、2022年及2023年分别为62.1%、65.7%及70.2%。

而公司在过去三年的毛利率是处于稳定的状况，而最大分部「城市服务」的毛利率是低于其他业务线。以2023年计，「城市服务」的毛利率为11.0%，而「住宅物业管理服务」及「商业物业管理服务」分别为14.7%及21.8%。公司解释「城市服务」中的来自独立第三方的若干项目为亏损项目以及公司用相对较低的平均物业管理费来承包独立第三方的多个教育机构的管理。

另外，截至2023年12月31日订立及开始提供服务的148份物业管理服务协议中，107份将于2024年底到期，占总数的72.2%。参考公司过去三年稳定的协议保留率，分别为100%、100%及96.1%。而过去三年每平均在管总建筑面积的收入分别为55.0元、53.5元及59.1元。

现时公司的上市市盈率为9.2倍至11.4倍，与现时大市估值接近，但公司主要管理的物业总类都是公共物业，未来加价的空间有限，而物业管理行业存在劳工密集的特性，成本减低的空间也有有限的，故此盈利潜在增长也是可预期的。我们建议给予「中性」评级。

招股详情

行业：物业管理

上市类别：主板

主要股东：西安经发控股(75.0%)

发售股份数目(百万股)：16.67

招股价(港元)：7.5–9.3

发售所得款项(亿港元)：1.05

配售发售股份数目(百万股)：15.0

公开发售股份数目(百万股)：1.67

FY23经调整利润(百万人民币)：49.7

FY23经调整市盈率(倍)：9.2倍–11.4倍

总市值(亿港元)：5.0-6.2

发行股份总数(新股+现有股份))(亿股)：66.67

备考调整后每股资产(港元)：3.13–3.57

交易单位(股)：300

保荐人：光银国际

时间表

开始登记日期：2024年6月24日

截止登记日期：2024年6月27日

公布申请结果：2024年7月2日

退回支票日期：2024年7月3日

股份买卖日期：2024年7月3日

凯基证券分析员：龚俊桦,CFA