“今年中国式地产危机，首先，并不是中国居民没有购房需求，需求仍然在；第二，地产危机是源于政府三条红线，短时间内对开发商停贷、抽贷，人为导致资金链断裂、甚至烂尾，打击购房信心；第三，以救市16条为代表的新政，标志监管从抑制给开发商放贷，已经转变为鼓励银行给开发商放贷（形成不良不追责），意味着中国房地产的底部正在形成、危机会得到化解，地产回升和Reopen将是明年经济动能恢复的主要引擎。”
今年对中国经济拖累最大的分项是房地产，房地产的下滑，又导致与地产相关的消费疲软，房地产是“金融加速器”，它的走弱对银行和信贷又带来强烈紧缩效果，造成总需求进一步疲弱下行。
难道真是突然之间老百姓都不买房了，我们的人口结构恶化导致地产需求在2022年一年之内迅速消失？其实不是的，虽然从表面看，2022年前10个月中国商品房销售面积同比下跌了22.3%，但如果拆开来看，主要是期房销售同比下跌了26.6%，但现房销售是同比增长了9.4%（图表1）。
如果真是老百姓不需要房子，我们应该看到期房、现房的增速双双下滑，而不是两者之间形成巨大的增速裂口。也就是说，老百姓不买房的原因是对烂尾楼的恐惧。的确，今年中国无论大小开发商、无论一、二、三线城市，均烂尾楼频发，这又是什么原因呢？
图表1：期房和现房之间的增速差距历史罕见
图表2显示，今年中国的地产开发商的资金链突然断裂，地产商资金来源同比下跌了24.7%，其中银行贷款同比下跌了26.6%。也就是说，今年中国的金融部门为了满足“三条红线”的监管要求（比如开发商预收款不计入资产、现金短债比必须大于1），银行对地产商进行了急速的“限贷”、“停贷”、“抽贷”，导致开发商资金断裂、违约、甚至楼盘烂尾，严重打击了购房者信心，带来房地产的螺旋式下跌。
图表2：今年房地产开发商资金链突然断裂
过严和过急的地产监管，引发了中国式的地产危机。但是，11月份中国人民银行和银保监会联合发布的救房地产16条措施，可能会重新激活银行部门对房地产企业的“输血”（重新发放贷款，进行资金支持）。
其中一条是，对于银行给地产商新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。这一条会解决银行部门给地产商发放贷款的后顾之忧，也就是告诉国有的银行部门，如果新发放的贷款形成不良，只要是满足了尽职调查的要求，就不会追究银行的责任，这样银行就可以放心的贷款给地产商，开发商的资金链就可以逐步的恢复运转，政策效果就会体现出来。
我们注意到，16条措施公布后，银行间资金利率较前期有所上升，7天回购利率在11月11日至21日均值为1.9%；比10月31日至11月10日的均值1.8%上升10基点，可能部分反映了银行部门确实在加大信贷投放力度（导致基础货币的消耗），带动银行间利率的提升。
昨天公布的11月份中国战略性新兴产业PMI逆势回升，尽管绝对水平仍然不高，但延续着向上的趋势（图表3），表明经济动能在恢复之中。未来地产救市政策的效果显现，以及明年的Reopen，将是中国经济增速上升的主要推动。
图表3：11月份中国EPMI逆势回升
文章来源：金马资本
数据来源：Wind
作者：Bob LIU
