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面向中国房地产“黑铁时代”,贝壳(02423.HK)的“三板斧”能否披荆斩棘?

来源:真灼传媒 时间:2022-08-25 09:35:10

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昨日中国企业界某大佬的内部演讲刷屏,把市场吓得不轻。今日港A股市全线大跌。然而,一片“红尾灯”(港股市场绿涨红跌)之中,有一只“地产概念股”却能够逆势上涨,显得不同寻常。它就是贝壳。

今日贝壳收盘价格为44.3港元,涨幅7.92%。

贝壳的前身是地产中介链家公司,2001年在北京成立,20余年发展至今,经历了“线上化”与“全国化”的阶段。2018年成立“贝壳找房”。贝壳于2020年在美国纽约交易所上市。

然而2021年6月贝壳开始遭受“外国公司问责法案”的政策逆风,持续下跌。今年5月以“介绍上市”的方式登陆港交所,并未发行新股,股东权益遭到保护。

2022年,中国经济正在承受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三大趋势,说今年是中国房地产市场40年未有之大变局,毫不为过。

总体而言,未来5-10年,房地产建设以及销售将进入“黑铁时代”,受人口红利消退以及城镇化率进入缓慢提升阶段,中国的新房成交增长速度将明显放缓。但房产经纪业务的市场空间仍然广阔,一方面是改善需求仍然有望保持高位,另一方面不断加剧的市场竞争有望带动经纪业务渗透率和佣金费用率进一步提升。

此外,二手房市场经纪业务渗透率维持高位,二手房GTV占比的提升和换手率的提升有望推动二手佣金收入进一步增长。而站在更大的图景上来看,房地产市场的规范化、智能化、行业内部合作以及整合的趋势才刚刚开始,这些都将为行业提供与以往所不同的新机遇。

面对广阔的经纪业务市场空间,贝壳作为房产经纪的龙头企业,源于公司已建立的三大优势,具备进一步高速增长的潜力,成为规则制定者、行业整合者以及变革引领者。

笔者称之为贝壳的“三板斧”——

首先是规模优势。房产经纪是一个极度分散的市场,每个小区周边都遍布着各种名字的“地产中介”。贝壳基于此前链家的多年发展,成为地产经纪的绝对龙头,但市占率也低于10%。

2021年,贝壳在房产经纪市场的份额为9.7%,而当年前五大房产经纪公司市场份额合计仅为14.6%。贝壳的规模远超其它房产经纪公司,且过去5年持续提升,优势较为明显。具体来看,公司二手房和新房市占率分别为22.4%和9.9%。公司核心经纪业务市场份额的快速提升有效拉动了公司整体市占率的上升。

此外,截至2021年末,贝壳平台上拥有 45.4 万名经纪人,2017-2021 年期间年均复合增速达 39%。其中在滚动30天内有参与房产交易环节、3个月有促成房产交易的活跃经纪人达40.7万人。门店数量来看,拥有5.1万家线下门店,其中在滚动60天有促成房产交易、7天有经纪人参与房产交易环节、14天有经纪人到访的活跃门店达4.5万家。贝壳通过长期积累建立庞大的线下网络,以社区为中心的线下触点为贝壳提供了稳固的基本盘,有利于贝壳持续保持竞争优势。

规模效应带来直营门店佣金费率和加盟费率的提升。2021年贝壳二手房和新房佣金费用率分别为 2.74%和 2.89%,均较过去实现了佣金费用率的稳步提升,并显著高于行业平均水平。存量房业务中非链家品牌而言(加盟门店),2019-2021年费率基本维持在0.35%。贝壳的规模基础为公司带来更为庞大的渠道网络和房源信息,较同业拥有更高的议价能力。

除了规模优势之外,贝壳的第二方面优势在于其规则制定与整合能力,创造性地提出ACN模式与贝壳生态系统。

ACN,即Agent Cooperation Network(经纪人合作网络)模式,使得跨品牌间的合作成为可能,品牌的加盟推动公司规模迅速提升。同时,ACN有效促进良性竞争,提高经纪人留存率和运营效率。ACN激励经纪人提供高质量服务,有利于提升客户的交易体验和满意度,增强客户粘性。

此外,公司设立楼盘字典践行真房源标准,截至2021年末已收录2.57亿套房屋综合信息,并能提供颗粒度最高的多维信息,是公司 ACN 模式合作共赢的数据基础。公司坚持科技投入,研发费用率逐年提升,持续输出新的科技成果,提升客户体验和平台运营效率。

第三大优势,公司持续培育孵化新业务,包括家装和租赁两大块。家装业务,公司于2020 年 4 月推出自有品牌“被窝”家装,提供家装家居一站式解决方案。2021年7月拟收购圣都家装 100%股权,2022年4月收购交易完成,对价为39.2亿元。圣都家装主营业务为提供一站式整装的家庭装修服务,截至2021年底已经进入全国31个城市,开设110家门店,累计服务超 15万家庭。

租赁业务方面,2021年底公司成立全新品牌“贝壳租房”,将在普租、轻托管、集中公寓三方面同时发力,增加多元化租赁房屋供给。截至2022年3月末在管房源近17,000套,较2021 年末增加37%,进入城市数量由3城增至8城。2022年2月,公司首个轻托管运营的集中式青年公寓项目落地上海徐汇区,项目总体量2978间,截至5月出租率达98%。

鉴于家装以及租赁领域庞大的市场需求以及相对较低的发展阶段,以及对贝壳主业形成的强协同效应,这两个领域的发展有望打造增长的第二曲线。

过去20年中间,房地产行业最吃香的模式是“三高”,高负债、高杠杆、高周转——凡是三高的公司都实现了快速增长,发财暴富。但2022年的转折,“三高”模式遭到史上最严重的质疑。当下,无论是业界还是居民乃至政府,都在思考中国房地产向何处去的问题。

笔者在此前许多文章中所坚持的一个观点是,中国房地产市场不会崩溃,但会经历剧变、阵痛、以及洗牌。

而在经历了这些之后,未来房地产市场一定会找到新模式、达到新平衡。在这个过程中,必然有新的“圣之时者也”出现,成为行业佼佼者乃至弄潮儿。


今天,股票市场遭遇的“至暗时刻”之际,深度剖析贝壳的业务现状以及潜力前景,对中国房地产乃至中国经济的未来,或许会多一份信心。




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