华润万象生活(1209.HK)为国内领先的物业管理及商业运营服务供货商。以华润集团、华润置地的领先品牌优势，相信协同效应能得以发挥。受惠集团的顾问服务和前期筹备服务增加，以及向物业住户提供的小区服务和资产服务业务全面开展，集团截至去年十二月三十一日止的全年业绩录得收入为88.8亿元人民币，比2020年同期增30.9%；而集团拥有人应占期内溢利则同比大增1.1倍至17.2亿元人民币。而根据最新的数据指出，集团拥有人应占溢利预期将较去年相应期间增加约25%至30%，主要由于物业管理在管建筑面积大幅增加，以及来自华润置 地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入增加所致。
一方面，集团确定了「万象城」、「万象汇」、「万象天地」三大核心产品线，形成网络效应的独特业务模式作为其优势。而会员体系亦有助提高其客户的忠诚度及满意度。集团为购物中心提供的商业运营服务自去年上半年起开始商业化，一方面能自该项服务确认额外收入。集团上半年于深圳、杭州、沈阳等一二线城市获取8个第三方商业项目，在强调轻资产模式当中，正在快速抢占市场份额。
值得留意的是，华润万象生活在华润集团及华润置地所开发的住宅物业的物业为中高档的定位，所以其管理费费率均比独立第三方所开发的住宅物业的管理费费率为高，拉动整体毛利率的增长。随着国内受疫情的影响已减少，加上集团持续进行成本控制，优化现有项目管理，相信能令集团在今年回复增长，进一步提升集团的盈利能力。可考虑于现价买入，上望HK$36.80，跌穿HK$31止蚀。
潘铁珊
香港股票分析师协会副主席
（本人没有持有相关股份，本人客户持有相关股份）
