近期市场较为关注地产放松政策给利率带来的影响。我们回顾了2014-2016、2018-2019两轮地产政策放松过程，以期为后续地产政策及其利率影响提供借鉴。
2014-2016年地产周期有三个方面值得关注：第一，地产库存较高，政策围绕去库存展开，从销售反弹传导至地产投资反弹的过程较慢。第二，货币政策+地产政策自上而下搭配组合，政策宽松力度较大。第三，一二线房价出现明显反弹后，地产政策边际收紧，利率见底处于地产政策收紧过程中。
2018-2019年地产周期的三个特征：第一，地产政策宽松幅度有限，政策强调稳。第二，因城施策，部分城市落户等人才政策变相宽松。第三，地产库存较低，地产销售向开工的传导加快，不过有限的宽松力度并未逆转地产销售增速下滑的趋势，对长端利率影响有限。
从两个层面看待当前的地产相关宽松政策：第一，今年地产政策宽松，并非类似2014-2016年自上而下的推动，其关键是货币政策宽松力度或受限。第二，本轮宽松，可能更多是在房住不炒框架内，部分城市因城施策，尚未涉及一二线等热点城市放松限购。
后续关注地产政策落地效果，主要是地产销售及与之密切相关的居民中长期贷款、一二线城市房价走势和地产投资。从2014-2016年回顾中可以发现，地产销售反弹时，长端利率尚未到拐点。直到地产价格上涨导致地产政策收紧阶段，长端利率才出现拐点。
3月长端利率较为有利的因素：（1）近期1个月票据利率降至0.03%、1年期票据和1年期同业存单利率倒挂幅度扩大至65bp，指向2月贷款需求可能较弱，不过市场可能已经部分预期。（2）当前债券市场久期和杠杆均不高，中长期纯债基金久期中位数降至2.19年。（3）2月缴税对资金面的影响基本过去，2月末财政支出补充市场资金，3月初流动性有望边际转松。
不过2-4月作为宽信用第一阶段，宽信用政策较为密集，长端利率整体处于逆风期。随着流动性边际转松，3月中长端利率可能会迎来阶段下行行情，但在央行再度宽松之前，长端利率可能难以突破1月低点。
核心假设风险
国内地产政策出现超预期调整。
来源：广发证券
