地产板块中期业绩大幕拉开，今天上午，“代建第一股”绿城管理（09979.HK）发布上半年业绩。
2022上半年，绿城管理实现总营收12.59亿元，同比增长16.4%；实现毛利6.35亿元，较去年同期增长23.7%；归母净利润达3.61亿元，同比增长33.4%。同时，经营性现金流达3.63亿元，较去年同期上涨40.5%。
与地产板块上半年的凄凉相比，绿城这份业绩可谓是羡煞同侪；而且抢在地产板块第一个发布，甚至有点“凡尔赛”的感觉。不多，也就同比增长了三成。
在笔者看来，绿城作为第一个发布2022年半年度业绩的地产股，且净利润保持33%的增速，其意义大于实际数字。绿城的模式是“代建”，而不是“自建”——这是绿城与绝大多数在旧今两年暴雷的地产公司的本质不同。
代建与自建不同，它并不涉及土地资产的所有权转手（通过土地拍卖从地方政府转到开发商，再通过销售转到居民购房者），而只负责在“别人”的土地上“盖房子”。因此，绿城的模式本质上是轻资产的模式。
在当前房地产市场的底层逻辑由“高杠杆、高周转”向“高品质”转向的过程中，绿城管理凭借其商业模式和出色的管理运营禀赋，成为行业变局的最大受益人。
作为首家上市代建公司，具备国资背景的绿城管理布局相关业务已超15年。绿城品牌加持下，公司已发展出商业代建、政府代建及资方代建等多元业务能力，管理项目覆盖住宅与非住宅多领域业态。
当然，代建模式虽然低杠杆低负债，但并非是没有风险，主要风险因素来自客户端。而绿城作为代建行业的“老大哥”，那么在对客户的选择上，话语权自然就大了些。而在2022年这种宏观环境持续震荡的背景下，公司凭借分析研判能力，甄别遴选优质项目，调整优化客户结构。
数据显示，2022年上半年，绿城管理在全国107座城市布局390个项目，在管项目数量同比增加16.8%；合约总建筑面积约94.3百万方，较去年同期上涨12.3%。而在新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升，达到62.1%；同时来自金融机构委托方的业务机会亦有突破，面积占比达7.9%。
在此次中期业绩发布会上，公司CEO李军表示，“房地产投资端以头部房企为主导的格局正在逐渐被打破，地方政府、国企央企、城投公司、金融机构等多方主体将共同呈现出去中心化的投资模式，加之房地产消费端原本具有的分散式特征，在此过程中，需要开发与服务的平台型公司去链接分散的投资与消费。……呈现出类似互联网的逻辑。”
而绿城管理的战略目标，就是成为房地产行业的生态平台，聚合资源能力，承接来自多方主体的代建需求。
自2021下半年中国政府推出房地产调控的“三条红线”，地产行业遭遇30年来最大的变局，“高负债、高杠杆、高周转”的模式式微，无疑给代建行业提供了历史性机遇。而绿城作为代建龙头，其逆周期、高毛利的特点以及国资背景，将在代建板块脱颖而出。
