股票市场的情绪与偏好的变化，活生生的把投资者逼成了哲学家。福兮祸之所倚，祸兮福之所伏。昨天的优势，到今天就成了风险。
放在物管股被市场热捧的2019和2020年，如果背后没有一个体量庞大牛逼轰轰的母公司，走路都抬不起头。但是到了2022年，人们惊奇地发现，那些母公司体量适中、或与母公司关联不强、以及并不依赖母公司“喂”项目的物管公司，反而有更稳健的表现。
上周五，朗诗绿色生活(01965.HK)披露截至2022年6月30日止6个月业绩，取得收益人民币4.18亿元，同比增加29.44%；公司权益持有人应占溢利2255.3万元，同比增加56.17%。每股盈利0.06元。
具体来看，截至上半年，朗诗的物业管理服务涵盖35个城市，包括26个长江三角洲城市及9个中国其他城市。签约建筑面积约为3649万平方米，在管建筑面积约为2,763万平方米，共计193项在管物业，包括159项住宅物业、25项商业及写字楼及9项城市服务。为逾23万户住户提供服务。在管面积较2021年底增加42.1%，属于逆势增长。
朗诗物业取得这样的表现，对于2022年哀鸿遍野的地产和物业板块，算是很难得。在笔者看来，有三方面优势成就了朗诗物业的逆势增长。
首先是与母公司关联度相对较低。从2021年底数据来看，朗诗物业的在管面积来自母公司朗诗地产的比例仅为40%，独立第三方的比例高达37%，联营公司共同开发以及代建物业比例为23%。三者之间比例相对匀称，这也使得朗诗物业能够相对独立于母公司具备自身造血的能力。
另外值得一提的是，中国的物业管理尚处在比较初级的发展阶段，行业问题较多，例如物业费收缴的问题、服务不到位的问题、业委会决策效率低下等等。但是人民群众对生活的需求在提升，特别是正在崛起的买房主力军——90后甚至00后人群——对物业管理的要求越来越高，他们对居住的安全性、服务的边界感、以及响应速度的及时性等要求比他们的父辈更高，而能否满足年轻用户的需求，成为物业管理公司竞争的焦点。
因此，笔者看来，未来随着房地产行业逐渐见顶，物业管理行业进入存量争夺，即将迎来一个深度洗牌以及全面重组的过程。在这个过程中，具有核心竞争力的物业公司将获得更多的来自“独立第三方”的业务，而非母公司的“喂食”。而朗诗目前的业务结构，深度符合未来竞争的对公司自身质素的需求。
这就要提到第二点，服务制胜。
根据此次中报，公司管理层表示，将持续夯实常规物业管理，提升运营管理与服务品质，保持客户满意度的行业领先地位。持续发展社区生活服务，创新商业模式，延伸服务领域，提高社区增值服务收入的占比，使增值服务成为企业创收和盈利重要的增长点。
举例，朗诗的增值服务之一，家政服务。为客户提供上门服务之一，基于客户对家政服务的需求及痛点，确定朗诗家政服务产品，主要包括家务服务、日常保洁、深度保洁及收纳服务等。家务服务主要指打理家务，含三餐制作、居家保洁、衣物换洗、辅助照顾孩子等工作，客户可选住家或钟点。
另外一项增值服务是社区居家养老。这就要提到朗诗集团的养老服务机构——常青藤。常青藤成立于 2013 年，以居家、社区、机构三位一体的模式为长者提供一站式、多种类的养老服务。朗诗常青藤立足南京、布局全国，目前已进入北京、上海、杭州、苏州、天津、无锡等多个城市，逐步实现规模化、连锁化战略布局。朗诗绿色生活在创新业务领域中，亦有加入居家养老这一环，以配合集团的发展。
此外，朗诗物业围绕“绿色”和“科技”打造核心竞争力。数据来看，截至2021年底，朗诗在管绿色项目占物业总在管建筑面积约28.9%，远高于物业百强平均水平4.2%，绿色建筑在管建筑面积排中国物业百强第六名。两星或以上认证绿色建筑在管建筑面积占在管建筑面积比例，在中国物业百强企业中排名第三。
而截至2022年6月三30日，在管绿色项目51个，较去年底新增5个；在管建筑面积约739万平方米，较去年底增加约62万平方米。
第三点是母公司业务的稳定性。朗诗绿色生活的母公司朗诗集团，于2001年初成立，聚焦长三角，并于2004年开始实施聚焦绿色科技差异化发展战略，品牌知名度不断提升。朗诗绿色生活于2005年成，跟随集团的绿色发展策略。根据中指院的资料，朗诗绿色生活在中国物业服务百强企业中排名第三位。
母公司朗诗集团十分关注风控，早年未有大举加杠杆以冲规模，地产公司的净杠杆比在2017年以来维持在65%以下，以较低风险的小股操盘方式来扩充市场占有率。虽然销售规模增速较其他中型房企慢，但显示了集团对于持续稳定运营能力的重视，作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。
展望未来，中国的房地产行业迎来40年以来最重大的变局，许多过去奉为信仰的模式即将面临转变，这就意味着一些以往的弄潮儿，例如曾经2017年的“内房三剑客”，将注定不可避免地黯淡下去，而新的模式将造就一批新的佼佼者。例如笔者此前文章中提到的绿城的“代建模式”将在开发商中一枝独秀，而此次中期业绩看到朗诗的众多特质也使得其在未来的竞争中更可能占优。
截至今日收盘，朗诗绿色生活报2.14港元，涨幅5.42%。市盈率（TTM）为10.92，静态市盈率12.3倍。
8月进入下旬，中报披露即将迎来高峰和尾声，地产板块的风向其实已经悄然发生转变，而仔细的投资者不难发现一些被错杀的优质公司，或者说在土中的黄金。
朗诗绿色生活是否就是这样的一只股票呢？
