近日随着香港与内地全面通关，港人回内地亦已免检疫，积累了三年的大湾区购买力开始暗流涌动。中银香港主导的问卷调查显示，近八成香港居民计划在通关后到大湾区旅游及探亲，46%受访者有考虑于大湾区内城市置业。即将以介绍方式于主板独立上市，由嘉利国际(01050.HK)分拆出的精品住宅物业发展商嘉创地产 (02421.HK)。撞正这股春风，预计在3月23日正式挂牌。
嘉创地产主打精品住宅物业，于东莞、惠州及佛山等大湾区地段中迅速发展。截至目前在手物业发展项目共七个，土地储备近26万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.8万平方米，及整体楼面总面积近13.2万平方米。政策面上，去年11月，国家两部门推16条金融举措促进房地产市场平稳健康发展，三箭齐发助房地产市场企稳回升。集团选择在这个时间点上市，占据了天时。
财务方面，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，嘉创地产毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。绝大部分交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目为集团带来可持续的可观盈利。作为香港企业，嘉创地产的财务状况及流通性亦远优于传统房地产商，满足三条红线指标。2022年9月30日，嘉创地产剔除合约负债后的资产负债比率为45.6%，低于70.0%的上限比率；持有净现金；及非受限制现金短债比率为2.7，高于1.0的最低要求。两个在售项目在未来三年将有超过人民币8亿回笼。综合考虑嘉创地产在售项目均为现楼，财政稳健加上银行负债低，市账率可按0.9x – 1.0x计算，股值约为8-9亿。
翻查嘉利国际(01050.HK)以往的公开资料，嘉利国际主席、嘉创地产控股股东何焯辉先生私人发展及拥有东莞凤岗住宅区附近的文旅项目。包括逾5万平方米超大型亲子主题商场、儿童主题乐园、特色园区酒店、会所及占地 38 万平方米，及全国唯一的婚庆主题国家4A级旅游景区和潮玩IP。控股股东在文旅业务经验丰富人脉广阔，不排除将来控股股汤加大投入或注入资产，复刻东莞凤岗文旅项目概念，存在一定的幻想空间。
在香港的资本市场，工业及房地产行业有各自的估值逻辑。业务分拆后，嘉利国际(01050.HK)以及嘉创地产 (02421.HK)业务特色、资源运用及发展策略更透明，有助市场更清晰了解两个业务的发展潜力，给予更合理的市场估值。
过去嘉利国际派息慷慨，乐于以高息回馈支持公司的股东。即使在经历供应链混乱、中美贸易战、疫情封城等难关，工业业务都保持稳定，派息率高达70%。嘉创地产虽然未有制定派息政策，基于分拆后嘉创地产的现金流及优质土地储备达10亿以上。以及嘉利国际过往之良好往绩，很有可能与嘉利国际的慷慨派息作风相似，成为另一只优质收息股。
