美国上周公布的8月PCE（个人消费物价指数）符合市场预期，为通胀回落至联储局2%目标水平进一步定调。市场焦点将转移到就业数据，因联储局主席鲍威尔在本月的议息会议后强调，当局现时更希望维持劳动市场的韧性，避免出现过度放缓，故本周五（10月4日）公布的9月非农数据将备受市场关注。
市场预期，9月非农新增职位将会增至14.6万个，较8月14.2万个有所上升。此外，同日亦会公布美国9月份失业率，预期会维持4.2%。另一方面，周一（30日）及周二（10月1日）亦会公布多项制造业相关的经济数据，同样值得注视。此外，鲍威尔周二（10月1日）将会在全美商业经济协会（NABE）活动中发表讲话，预期亦会受到市场关注。
9月30日，港股国庆前于9月最后一个交易日再升约500点，港股成交5058.4亿，再破纪绿。恒生指数hsi再高开543点，早市升幅一度收窄至157点，其后重拾升势，午后曾升856点，高见21488点。恒指升501点，收报21133点。科指升6.7%，报4751点。内房造好，佳兆业 （01638） 大升82%，港交所 （00388） 升逾5%，券商股热炒，四大内银逆市再跌1%至2%。
焦点企业: 减息周期开始，回望REITs正当时
在高息期间，房地产投资信托（REITs）受压，因为以借款进行收购及发展的成本增加，削弱现有资产的价值。9月，美国联邦储备银行（美联储）以削减 50 个基点（bps）正式启动减息周期。这举措标志著央行货币政策立场的重大转变，重点已从抵御通胀转向推动增长。
REITs相较股票的另一特点，是其风险适中且拥有稳定的分红政策和相对可持续的股息收益率，这也符合目前内地投资者稳健配置的需求。在经历近年股市波动后，「求稳」渐成市场主流心态。根据上海交通大学中国金融研究院牵头发布的《中国居民投资理财行为调研报告（2023）》，期望投资年化收益在保值不亏至5%之间的内地受访者，占比从2021年的37%大增至2023年的54%，期望更高收益的比例相应减少。
根据Nareit 2024年REIT展望及历史数据显示，紧随央行收紧货币政策后一年，上市房地产投资的回报优于私募房地产及股票。对投资者而言，REITs投资的股息率很可能较固定收益资产或更具吸引力。
冠君产业信托(02778) 现时拥有花园道三号及朗豪坊两幢位于香港的地标性物业，并以合资股权形式拥有位于伦敦市中心的 66 Shoe Lane，总楼面面积约300万平方呎。信托于 2023 年荣获全球房地产可持续性标准（GRESB）的最高五星级别。
截至2024年6月30日止中期业绩，冠君产业信托租金收益总额录11.15亿元。可分派收入5.44亿元，每基金单位分派8.09仙。按2024年6月28日的基金单位收市价1.57元计算，相当于年度分派率10.3%。
在冠君产业信托的收益组合内，首先是花园道三号。于2024年6月30日，花园道三号的出租率仍然展现韧性，写字楼出租率为82.3%，而续租租金于上半年下跌，该物业的租金收益减少9.0%至5.71亿港元（2023年：6.27亿港元），近期有更多来自资产管理公司和家族办公室的租赁查询。
朗豪坊商场为冠君业绩亮点
至于，冠君产业信托旗下朗豪坊办公楼仍然是生活时尚及大健康总汇，于2024年6月30日，生活时尚行业租户所占面积达69%。由于疫后内地医疗美容旅游的复苏速度比预期慢，一些美容和医疗租户缩减了他们的业务规模。朗豪坊办公楼的出租率于2024年6月30日为87.1%。租金收益则下跌4.5%至1.66亿港元（2023年：1.74亿港元）。
朗豪坊商场是冠君产业信托的亮点，朗豪坊商场于今年上半年的表现继续优于香港整体零售市道。尽管上半年香港零售销售下跌6.6%，商场租户的销售额却录得2.3%的升幅，而美妆美容类别继续成为增长动力。于2024年6月30日，商场再度回复悉数租出的状态，租金收益亦升至3.78亿港元（2023年：3.66亿港元）。根据8月20日香港媒体报道，冠君产业信托现时已承诺备用信贷额度约40亿元，足以应付2024及2025年所有再融资需求，固定利率债务已较6月底前提高，目前约40.6%，浮息债务约59.4%。浖息成本有望在减息周期减轻。
整体而言，外围利率环境改善和内在经济发展回稳，将有助REITs实现价值回归。当然，投资REITs并非万无一失。利率走势、地产周期等都将左右REITs的基本面；资产与基金管理人的专业度亦会影响REITs资产的价值。目前内地与香港REITs市场估值仍处低位修复阶段，由于预期美国年内将会持续减息，加上结构性利好持续增加，REITs有望在投资者未来的财富管理与资产配置中重回更重要的角色。
艾明资本董事总经理庾婉华（Avy Yu)
